Словом іпотека один з різновидів майнової застави.
Термін іпотека уперше ввів грецький архонт Солоний в VI в. до н.е. Іпотека – відповідальність боржника перед кредитором, при цьому заставою служили земельні володіння.
Іпотекою називався спеціальний стовп, що ставився на границі земельної території позичальника, на ньому відзначали борги власника землі.
Зараз термін іпотека має на увазі придбання у власність житла. Доступність житла до деякої міри відображає рівень розвитку держави, що повинне забезпечити всіх громадян країни прийнятними умовами існування. Саме із цією метою і були створені іпотечні програми.
На перший погляд іпотечні програми містять тільки плюси. Справді, кредит на необхідну суму, яку можна взяти на строк близько 25 років, виглядає дуже заманливо. Крім того, квартира переходить у власність людини, що взяла іпотеку, відразу ж після її придбання.
Не замислюючись про наслідки, не розрахувавши щомісячну суму, що потрібно виплатити банку, більшість людей необачно підписує іпотечний договір. Уже через кілька місяців багато хто з них починають про це жаліти. Щоб цього не трапилося, перш ніж взяти кредит, необхідно все зважити, розглянути всі позитивні і негативні сторони іпотеки, розрахувати щомісячну і загальну суми боргу і т.д.
Щоб зрозуміти усю складність іпотеки я хочу розкрити наступні питання: об’єкт і суб’єкт іпотечного кредитування, сутність іпотеки.
Об’єкт і суб’єкт іпотечного кредитування
Іпотека припускає, що нерухомість, буде перебувати в заставі весь строк погашення кредиту. Існують деякі умови, по яких нерухомість може виступати як предмет застави в іпотечному кредитуванні.
Об’єктом іпотеки є:
1. житлові будинки, квартири і окремі ізольовані кімнати (комунальні квартири не можуть бути об’єктом іпотеки);
2.будь-яка земельна ділянка;
3.підприємства і будівлі, використовувані в підприємницькій діяльності;
4.будівлі споживчого призначення (дачі, гаражі, садові будинки);
5.морські і повітряні судна.
Предмет застави повинен відповідати наступним умовам:
1. бути підключений до системи опалення, при цьому подача тепла повинна надходити на всю житлову площу;
2. мати окрему кухню і санвузол;
3. мати справне сантехническое встаткування, вікна, двері, а для останніх поверхів ще і дах;
4. мати гаряче і холодне водопостачання як у ванній кімнаті, так і на кухні.
До будинку, у якому перебуває предмет застави, також пред’являються певні вимоги. Насамперед він не повинне перебувати в аварійному стані або мати потребу в капітальному ремонті. Фундамент будинку обов’язково повинен бути цементним або кам’яним, а перекриття – металевими або залізобетонними.
На ринку іпотечних кредитів одну з основних ролей грають також суб’єкти іпотеки.
Існує 4 основних суб’єкти іпотеки:
1. кредитор (банк),
2. позичальник,
3. інвестор,
4. уряд,
Другорядні ролі належать іншим учасникам іпотеки – поручителям, ріелторам, продавцям житла, страховим компаніям, оцінювачам, операторам вторинного ринку іпотечних кредитів, органам державної реєстрації прав на нерухоме майно і т.д.
Кожний із суб’єктів іпотечного кредитування виконує певні функції.
Кредитор
У ролі кредитора виступають банки і інші кредитні організації, що мають законне право надавати позичальникам іпотечні кредити. Крім процентних ставок на іпотечний кредит, існує чимало додаткових витрат, про які згодом довідається позичальник.
Кредитор повинен виконати наступні функції:
1. у встановлений строк надати іпотечний кредит на основі встановлення кредитоспроможності позичальника (визначається залежно від умов і вимог кредитування);
2. обслуговувати надані іпотечні кредити;
3. оформити кредитний договір і договір іпотеки.
Оформивши договір іпотеки, кредитор із цього моменту стає заставоутримувачем. Це дає йому можливість висунути грошові вимоги до боржника у випадку невиконання ним зобов’язань за кредитним договором. Компенсація надається з вартості закладеного нерухомого майна. Також кредитор у цьому випадку має перевагу в порівнянні з іншими кредиторами заставника.
Позичальник
У ролі позичальника може виступати будь-яка фізична особа, що є громадянином України. Позичальник повинен укласти договір з банком або іншими кредитними організаціями або договір позики з некредитними організаціями (юридичними особами). У договорі обов’язково повинно бути умова, що кошти, отримані у вигляді кредиту, підуть на придбання нерухомого майна. Як забезпечення виконання зобов’язань за договором служить застава житла, що купляється.
Інвестор
У ролі інвестора можуть виступати фізичні і юридичні особи, які володіють цінними паперами, забезпеченими іпотечними кредитами і эмитируемими кредиторами.
Більшість банків настроєна проти того, щоб іпотечна квартира здавалася в оренду. Один зі співробітників банку, що надає іпотечний кредит, говорить про оренду такої квартири наступне: «Ми проти здачі в оренду квартири, що є запорукою по іпотеці з метою погашення платежів по кредиту. Іпотечний кредит дається на невідкладні потреби. Важливо, щоб позичальник брав житло для проживання і мав підтверджений прибуток і стабільну роботу, що спричиняється низькі ставки по кредиту. Ставки по кредиту на підприємницькі цілі оцінюються по-іншому і набагато вище».
Інвесторами можуть бути інвестиційні банки, пенсійні і пайові інвестиційні фонди, страхові компанії і т.д.
Уряд
Як уже було сказано, функцією уряду є контроль за всім процесом іпотечного кредитування. Також воно займається формуванням правової бази для більше надійного функціонування системи кредитування.
Уряд має забезпечити соціальний захист позичальника і кредитора. Проведення податкової політики також входить у функції уряду стосовно інших суб’єктів іпотеки.
Сутність іпотеки
Іпотечний ринок як окрему економічну категорію формують операції по іпотечному кредитуванню. Від інших кредитних ринків іпотечний споконвічно відрізняється:
строком видаваних кредитів (іпотечні кредити довгострокові, звичайно видаються на строк від 10 до 30 років, це залежить насамперед від іпотечної програми, по якій виданий кредит, і від регіону);
процентною ставкою (у порівнянні з іншими кредитами процентна ставка по іпотеці більше низька);
забезпеченням кредиту нерухомим майном (на кредитні кошти здобувається житло);
державним регулюванням (держава здійснює контроль за банківськими операціями, а також підтримку кредитних організацій і самих позичальників);
надійністю іпотечних цінних паперів.
