Публікації в пресі по темі оренди житла повні аналітики і прогнозів. Тим часом людина, вперше приходить на ринок як наймача, часто не знає елементарних правил гри. Наслідки цього незнання можуть бути вельми плачевні.
Не витрачайте час на дзвінки
Зі сторінок газети про нерухомість було б цілком логічним порадити читати оголошення про оренду. Однак тут є деякі застереження. Головна проблема в тому, що переважна більшість господарів квартир не дають оголошення про оренду в газети. Для власника послуга агентства з пошуку наймачів безкоштовна. Саме так ріелтори домагаються, щоб інформація про квартири потрапляла їм у руки. Господарю також вигідно, щоб клієнт заплатив комісійні ріелтора – це гарантія, що він не з’їде через місяць.
Зрозуміло, в газеті оголошення про оренду теж представлені і вельми різноманітні – від здачі місця у гуртожитку до оренди елітних квартир на золотий милі. Однак, якщо вам потрібна звичайнісінька квартира до 1000 доларів на місяць, будьте уважні. Справа в тому, що серед оголошень про реальні квартирах нерідко друкуються і оголошення, які дають горезвісні інформаційні агентства. Звернувшись до них, ви гарантовано втрачаєте час і близько 50 доларів.
Відбувається це таким чином. Ви телефонуєте, щоб дізнатися про квартиру, вам говорять, що цю квартиру вже зняли, але є інші. Коли ви приїжджаєте в офіс, вам пропонують укласти договір. Фірма обіцяє список квартир з потрібними характеристиками за привабливими цінами. Далі оплата, отримання списку і спроба додзвонитися. Частина телефонів взагалі не відповідає, по інших підходять бабусі, робота яких полягає в тому, щоб усім відповідати, що квартира щойно здана. Спроби повернути гроші закінчуються нічим.
Мистецтво бути потрібним
Отже, перша порада – звертайтесь в ріелторські агентства. Відрізнити ріелторську фірму від інформаційної просто – вони не намагаються продавати вам списки і не вимагають гроші наперед. Це, звичайно, сумна необхідність до когось звертатися, але так вже влаштований ринок: в дешевому сегменті (до 1000 доларів) знайти варіант без посередників практично неможливо, за винятком випадків, коли інформацію дають ваші знайомі. Ріелтори, безумовно, розкажуть про всі переваги їх послуги, але, по суті, це чисте посередництво.
Серйозне агентство перевірить, що квартира має відношення до людини, яка її здає (подивиться правовстановлюючі документи). На цьому юридична перевірка закінчується. Якщо вас все влаштовує, і зійшлися в ціні, агент допоможе укласти договір. Часто агентство пропонує бланк договору зі своїм логотипом. Це чисте лукавство – ні підпису представника фірми, ні її відповідальності за договором немає і бути не може. Ріелтор відповідає тільки за пошук варіанту. Комісійні сплачуються в момент угоди (якщо просять передоплату – відмовляйтеся).
Дохідливий маркетинг
Ринок посередницьких послуг у сфері оренди не є ексклюзивним. Ексклюзивні договори можливі, але вони мають сенс тільки в елітному сегменті (там, де ріелтору комісійні платить господар). Іншими словами, ви можете зателефонувати відразу в багато агентства, і вони почнуть змагатися один з одним, щоб знайти вам квартиру і отримати ваші грошики. Немає ніякого сенсу обмежуватися одним агентством – телефонуйте відразу всім.
У компаній існує різний підхід до збору інформації про здаються квартирах.Великі фірми покладаються на рекламу в пресі і в Інтернеті. Дрібні компанії часто працюють на локальному ринку (кілька суміжних районів) та залучають розклеювачів оголошень. Такі оголошення виглядають забавно – вони імітують приватне оголошення про винаймання квартири: “Сім’я москвичів терміново зніме … Порядок гарантуємо …” Іноді вони пишуться від руки, а потім роздруковуються в друкарні.
Саме на такі речі клюють багато літніх власники квартир, так що подібний маркетинг цілком ефективний. До речі, якщо ви самі розклеїти такі оголошення, їх будуть оперативно зривати. Один у одного компанії рекламу не зривають, але приватників до потенційних наймодавця вони не допустять.
Не вір очам своїм!
Вам все одно, як знайдена інформація, аби зняти. Однак не забувайте, що агент ні за що не відповідає, він просто шукає вам варіант і зводить з господарем (це відноситься і до приватних маклерів, і до великих мережевих компаній). На цій стадії теж можливі накладки. Явний кримінал зустрічається рідко, але варто все ж розуміти, де знаходяться зони ризику. Завжди треба проявляти пильність, якщо ціна хоча б трохи нижче за ринок. Сьогодні потрібно побоюватися однокімнатних квартир без серйозних вад дешевше 500, двокімнатних – дешевше 600 доларів. Не те, щоб таких варіантів не було, але міркуйте логічно: чому саме вам?
Зустрічаються дешеві пропозиції, коли господарі вимагають велику передоплату (саме цим пояснюється низька ставка). Але з ними треба виявляти особливу пильність. Уявіть, ви платите 500 ріелтору і ще 500, помножені на 12 за рік вперед. Разом 6500 доларів. Коли ви приїжджаєте, то з’ясовуєте, що ключ не підходить. Далі можна довго з’ясовувати, що сталося і шукати свої гроші. Може виявитися, що в здав квартиру історія психічних захворювань (з такими грошима можна купити будь-яку історію). Або з’явиться інший власник, який скаже, що його родич не мав права здавати, а де він тепер – невідомо.
Готуйте три суми
Взагалі, нормою є виплата трьох сум місячної орендної ставки при укладенні договору. Одна – комісія ріелтора. Дві інші господареві – за перший місяць і страховий депозит, який зазвичай називають заставою. Це плата за можливу завдану шкоду. Застава допомагає господареві знизити втрати від можливого розкрадання майна, неоплачених телефонних розмов та інше. Грамотний господар ніколи не погодиться, щоб заставу був використаний в якості плати за останній місяць, хоча багато наймачі саме про це і просять. У таких випадках часто і починаються проблеми для господаря, а оплатити їх вже нічим.Звертатися до міліції господареві марно, оскільки … ну, ви в курсі.
Бувають і більш витончені кримінальні схеми. Злочинець знімає квартиру, просить у господаря копію документів на квартиру. Потім міняє прізвище або робить довіреність. І починає квартиру “здавати” за привабливою, але не надто підозрілою ціною. Оренда квартир у Львові. Збирає застави і плату за перший місяць, просить кілька днів почекати, щоб з’їхали попередні мешканці (вони для переконливості присутні і розповідають усякі байки).
